fbpx

Te atendemos de Lunes a Jueves de 8:30 a 19:00h y Viernes de 8:00 a 15:00 h

Fecha: viernes 3, febrero 2023
Categoría: Sin categoría

Si eres Administrador de Fincas seguro que, en más de una ocasión, te has preguntado cómo se aplica el IVA en una Comunidad de Propietarios. Pues bien, lo primero que debes tener en cuenta es que cada operación que se lleve a cabo mediante la Comunidad de Propietarios deberá contar con el IVA correspondiente.

Si eres Administrador de Fincas seguro que, en más de una ocasión, te has preguntado cómo se aplica el IVA en una Comunidad de Propietarios. Pues bien, lo primero que debes tener en cuenta es que cada operación que se lleve a cabo mediante la Comunidad de Propietarios deberá contar con el IVA correspondiente.

A continuación haremos un repaso para entender qué es el IVA, qué IVA se aplica a las comunidades de vecinos y veremos qué sucede al emitir y al recibir facturas. 

Es normal que a veces el cálculo de los impuestos y su imposición nos resulte algo complicado. A través de este artículo para administradores de fincas intentaremos ayudaros a comprender cómo actúa este gravamen en la gestión de las comunidades.

¿Qué es el IVA?

El IVA es un tributo como cualquier otro y sus siglas significan Impuesto sobre el Valor Añadido. Este impuesto grava el valor añadido de un producto en las diferentes fases de su producción. Por lo general, es un tributo dirigido a los consumidores, pero la realidad es que todos en algún momento somos consumidores.

Por tanto, se trata de un impuesto indirecto que grava el consumo. A todos los contribuyentes, en nuestra faceta como consumidores, cuando realizamos alguna operación se nos impone un incremento sobre el precio de un bien o producto que estamos obligados a pagar. Este incremento depende del gravamen establecido en cada producto y lo recaudado sirve para proporcionar recursos al Estado.

Existen varios tipos de IVA, se dividen en tres y se aplican al precio de venta. El IVA general es un 21%, el IVA reducido es un 10% y, en último lugar, el IVA superreducido del 4%. La realidad es que existen muy pocos productos exentos de IVA. Por ejemplo, la venta de lotería, seguros, los servicios de enseñanza o actividades sanitarias entre otros.

Dicho lo cual hay algo que diferencia este impuesto de los demás, en el IVA el contribuyente es el consumidor final, porque cada vez que adquiere algo paga este impuesto. Sin embargo, el sujeto pasivo es el empresario o profesional que vende o presta algún servicio. ¿Y esto qué quiere decir? que mientras en el IRPF el sujeto pasivo y contribuyente recaen en la misma persona, en el IVA no es así. En el IVA el profesional o empresario, repercute el impuesto al consumidor, es decir, el profesional o empresario es la figura responsable de recaudar ese IVA que el contribuyente le paga y, posteriormente, ingresarlo en Hacienda en la forma y plazos establecidos por la ley.

En conclusión, podemos resumir que el IVA es un impuesto que grava el consumo de bienes o servicios. Asimismo requiere la intervención de un empresario o profesional, quien llevará a cabo la declaración trimestral de este impuesto para que el Estado cuente con su recaudación.

¿Qué IVA se aplica a las Comunidades de Propietarios?

Como ya hemos apuntado anteriormente existen varios tipos de IVA.  En cualquier caso, debemos saber que las Comunidades de Propietarios como consumidores finales, están obligados a pagar este tributo en todas sus facturas; ya sean compras, servicios o suministros.

Las Comunidades de Propietarios no siempre deben pagar el 21% de IVA, ya que, si acudimos a la ley que regula este impuesto, artículo 91 sobre los tipos impositivos reducidos, en su apartado Uno, 2, 10º dice que se aplicará el 10% de retención, a las siguientes prestaciones de servicios:

10.º Las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos: 

a) Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, también se comprenderán en este número las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios. 

b) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas. 

c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.

Es decir, la ley impone a las Comunidades de Propietarios el IVA reducido del 10% para obras de rehabilitación, reparación o renovación siempre y cuando el material utilizado para dicha obra no exceda del 40% del total del coste de la obra. Si bien, en sentido contrario, a las demás operaciones se les aplicará el IVA general del 21%.

El IVA de las Comunidades de Propietarios al recibir una factura

Al contrario que cuando vamos a emitir una factura, cuando somos receptores de facturas la Comunidad de Propietarios es nuestra consumidora. Siendo así, el IVA que se le aplica con carácter general es el 21%. Con las excepciones que hemos mencionado anteriormente, se le aplicará el IVA reducido del 10%.

El IVA de las Comunidades de Propietarios al emitir facturas

Las Comunidades de Propietarios también emiten facturas. Imaginemos el caso de arrendamiento de locales de los bajos del edificio, alquiler de portería, alquiler de espacios publicitarios, antenas, etcétera. Estos elementos proporcionan a la Comunidad una remuneración económica. Por tanto, dichos elementos se regularán según lo dispuesto en los estatutos de la comunidad de vecinos.

En los ejemplos que hemos dado, la Comunidad de Propietarios actúa como el profesional o empresario, es por ello que debe tener en cuenta declarar el IVA cada trimestre. Así, cuando emita la factura repercutirá el IVA al consumidor, para después poder declararlo. En este tipo de actividad, al considerarse como actividad empresarial, el tipo de IVA que se aplica es el general, es decir, el 21%.

Del mismo modo, es importante conocer, que la ley obliga a los empresarios y profesionales que se relacionan con la administración a contar con la firma electrónica de toda la documentación online. De esta forma la declaración trimestral se realizará mediante este sistema digital para lograr así una mayor agilidad y seguridad en las autoliquidaciones.

Ejemplos de IVA en las Comunidades de Propietarios

Para comenzar, imaginemos que se realiza una obra para rehabilitar la fachada de un edificio. El coste de la misma asciende a 10.000€, aunque el coste de los materiales aportados supera el 40% del total. En este caso se aplicará el IVA general del 21%.

Ahora pongámonos en la misma situación en la que se realiza una obra para rehabilitar la fachada de un edificio y el coste es igualmente de 10.000€, sin embargo el coste de los materiales aportados en esta ocasión no supera el 40% del total. En este caso se aplicará el IVA reducido del 10%.

Otro ejemplo totalmente distinto podría ser el mantenimiento periódico que se realiza en el jardín de la Comunidad. Como no se trata de una obra se aplicará el IVA general del 21%.

En conclusión, podemos concluir que en las obras que se realicen, siempre que el material no supere el 40% del precio total, se aplicará el IVA reducido, si supera ese 40%, se aplicará el IVA general 21%.

Si en la obra interviene un profesional, por ejemplo un arquitecto, se deberán realizar dos facturas diferentes. Por una parte, la factura dirigida al arquitecto con el IVA general y, por otro lado, la dirigida a la obra en la que se aplicará el IVA general o bien el reducido dependiendo de si se supera o no el 40% del coste total.