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Fecha: viernes 4, noviembre 2022
Categoría: Actualidad

El perfil de un Administrador de Fincas debe ser muy versátil puesto que tiene que gestionar múltiples tareas de diversa índole y, entre ellas, las reformas y permisos de obras suelen ser un recurso frecuente en las comunidades de propietarios. Es por ello, que hoy explicaremos cuál es la mejor manera de gestionar estas peticiones para agilizar este tipo de acciones.

De tal manera que repasaremos punto por punto qué es un permiso de obra, qué tipos de obras necesitan de un permiso y, de necesitarlo, dónde se debe solicitar e igualmente saber un estimado sobre cuál sería el coste que conlleva el permiso de obra entre otras cosas.

¿Qué es un permiso de obra?

Cuando una comunidad de propietarios requiere la puesta en marcha de una obra, ya sea de gran magnitud o simplemente una reparación, el primer paso es poner de manifiesto a través del Administrador de Fincas dicha necesidad e incluirlo en el orden del día en las reuniones periódicas vecinales para que sea aprobado o denegado entre todos los propietarios.

En el momento que los propietarios y el administrador alcanzan un acuerdo y autorizan a realizar dicha obra, el proceso se pone en marcha. En este momento es cuando el AF activa el proceso para realizar una obra, que normalmente comenzará con la solicitud de los permisos pertinentes a las autoridades correspondientes. 

Dicho lo cual, debemos advertir que, si en nuestra comunidad de propietarios queremos realizar una obra y no se solicita el permiso respectivo, puede conllevar una sanción que hará que el presupuesto de la obra aumente considerablemente.

Por tanto, el permiso de obra será básico a la hora de contar con la autorización para iniciar los trabajos. Se trata de una autorización otorgada por la administración respectiva que nos permitirá ejecutar estos trabajos de forma oficial. 

Este permiso se justifica porque la Administración debe controlar las obras que se realizan, puesto que, si no fuera así, todo el mundo podría mediante la realización de obras, modificar estructuras arquitectónicas, alterar espacios regulados e incluso, hacer un uso privativo del espacio público entre otras muchas cosas.

Por ello debe existir una autoridad que modere y otorgue la autorización de los permisos de obra, que permite poner en marcha una serie de mecanismos de control en aras de velar por la seguridad y el bienestar general.

Tipos de obras para las que es necesario un permiso de obra

En general casi todos los tipos de obra que conllevan la supervisión de un arquitecto, o bien de un técnico, requieren un permiso previo que autorice dicha acción. Estos son en realidad la mayoría, porque aunque se trate de una obra menor en tu casa particular en la que quieres hacer una pequeña actualización y tirar algún tabique que otro también es necesario solicitar un permiso de obra.

Lo mismo ocurre cuando quieres reformar cocina, baños etcétera, necesitas permiso de obra.

Por tanto, podemos decir que la mayor parte de las obras que requieren de técnicos e incluso arquitectos demandan la solicitud del permiso de obra.

A nivel burocrático o administrativo, existen diferentes tipos de obra de las que se debe, al menos, solicitar el permiso respectivo, pero esto dependerá siempre de cada ayuntamiento. Por mencionar algunos ejemplos comentaremos el caso de Valencia, donde existen tres tipos, aunque en cada CCAA esto puede variar:

  1. Obras tramitadas por comunicación previa
  2. Obras tramitadas por declaración responsable
  3. Obras tramitadas necesariamente por el por el procedimiento de “Licencia”

Las obras tramitadas por comunicación, son a las que nos venimos refiriendo desde el principio, se debe realizar la comunicación previa a la realización de la obra a la administración respectiva, no debe existir ningún problema para este tipo de obra, puesto que solo requiere que se informe al ayuntamiento.

Eso sí, si la obra requiere de la puesta de un contenedor en la vía pública se deberá comunicar al ayuntamiento dentro de los plazos y formas estipuladas y pagar por el uso del espacio público.

No obstante, en dos casos es necesario que se le otorgue el permiso de obra, uno solo basta con comunicarlo, con la diferencia de que, dependiendo el caso, la gestión burocrática es diferente.

¿Dónde se solicita el permiso de obra?

Como mencionábamos anteriormente, los permisos de obras los otorga la Administración Pública. Pues bien, la Administración que gestiona estos trámites es la municipal, es decir, el ayuntamiento de cada municipio o localidad.

Es por ello que, cada ayuntamiento tendrá sus propios procedimientos a la hora de otorgar los permisos. No obstante, por regla general, en lo que se refiere al tipo de obras que requieren permiso, la gran mayoría de ayuntamientos suele funcionar de la misma manera y con los mismos permisos, aunque el tiempo de respuesta dependerá de cada uno de ellos.

Ahora profundizaremos en la parte de gestión de trámites. Actualmente, gracias a plataformas de firma electrónica como la de CAFirma, los trámites se realizan telemáticamente, evitando desplazamientos innecesarios y reduciendo plazos. Eso sí, para ello será necesario estar en posesión de un certificado digital o firma electrónica. 

¿Cuánto cuesta un permiso de obra?

Como ya habíamos adelantado anteriormente, los permisos de obras no son gratuitos y, por tanto, se deben abonar una serie de tasas e inclusive un determinado impuesto. El nombre técnico que recibe el impuesto es “Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras” o también conocido como ICIO en siglas.

Por su parte, el pago de las tasas se debe a los trámites que realiza el ayuntamiento en cuestión para otorgar el permiso. Estas tasas pueden surgir a raíz de la prestación que realiza el ayuntamiento en concepto de servicios urbanísticos, o bien, por la utilización privativa del dominio público.

Ahora bien, el coste de cada una de estas tasas y el impuesto, varía en función del tipo de obra y también del consistorio que otorgue el permiso. A continuación exponemos algunos ejemplos indicando precios aproximados. Estos ejemplos son meramente orientativos y, puede ser, que no coincidan plenamente con la realidad, pero trataremos de hacer un repaso sencillo para ayudarte a comprender mejor el asunto:

  • Si te dispones a realizar una obra de actualización de la vivienda, es decir, alicatados, cambiar el piso y demás, en este caso no necesitas un permiso si no la comunicación de obra. Esta obra no conlleva gasto con la excepción de si se utiliza o no la vía pública, por ejemplo: colocando un contenedor, en tal caso, el gasto puede oscilar entre 0,76-4,48 euros/día, dependiendo del tamaño del contenedor.
  • Entramos ahora con las reformas que modifican la estructura de la vivienda, por ejemplo, cambiar de tres a dos dormitorios. En estos casos, sí es necesario un permiso de obra. Para este tipo de obras, la tasa por el trámite de administración suele estar en torno a unos 300€ aproximadamente en una superficie de hasta 500 metros cuadrados. Hay que tener en cuenta que se trata de obras que necesitan técnicos y arquitectos. Otro gasto a tener en cuenta aquí será el ICIO, que asciende al 4% del presupuesto de la obra. Y, por último, el pago por el contenedor que mencionábamos en el punto anterior y que en este tipo de obra resulta imprescindible.

Por tanto, podemos decir que el coste de un permiso de obra, varía en función de la magnitud de la obra y deberá calcularse en cada caso particular atendiendo siempre a las normativas y leyes vigentes en cada localidad. 

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En CAFirma estamos especializados en la simplificación de los trámites burocráticos con la ayuda de la firma y el certificado digital que conseguirán agilizar las gestiones burocráticas.  

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