Fecha: viernes 23, diciembre 2022
Categoría: Actualidad
Hoy veremos los aspectos más importantes de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, en adelante LPH. Esta ley se podría decir que es como la biblia de un administrador de fincas ya que es básica para realizar una correcta gestión de propiedades. Tanto es así que podemos afirmar con total rotundidad, que los Administradores y la LPH van de la mano.
Por ello resulta de vital importancia su conocimiento, sobre todo, si gestionas comunidades de propietarios, ya que esta ley regula el funcionamiento de estos entes sin personalidad jurídica propia. Incluso, esta ley otorga al administrador funciones como órganos de Gobierno de la comunidad de propietarios.
A continuación, iremos desgranando por apartados qué es la ley, cuál es su objeto, las obligaciones de los propietarios, y la importancia que tienen las Juntas de Propietarios en la LPH.
¿Qué es la ley de Propiedad Horizontal?
Como ya hemos adelantado anteriormente, esta ley tiene como finalidad regular los derechos y obligaciones de una Comunidad de Propietarios para así poder establecer un orden en la convivencia.
Se trata de una ley que, a pesar de sus reformas para actualizarla a la realidad social del momento, nació en 1960, es decir, que fue anterior a la aprobación de la Constitución Española. Por aquel entonces, ya el legislador trató de otorgar derechos y obligaciones a quienes eran propietarios. La propiedad horizontal hizo su irrupción en los ordenamientos jurídicos como una modalidad de la comunidad de bienes.
La última reforma es actual, fue el 15 de junio de 2022, se llevó a cabo en relación al fondo que de reserva que debe existir en cada comunidad, añadiendo que también será dispuesto para las obras que se tengan que acometer en relación a la eficiencia energética. Es decir, se trata de actualizar la normativa en relación a los acontecimientos sociales actuales como puede ser, por ejemplo, la instalación de placas solares para abastecer de energía a la comunidad.
En estos términos, podemos decir que la LPH es la normativa por la que se rigen las comunidades de propietarios que, para tratar de ordenar la convivencia entre los mismos, los dota de derechos y deberes para que puedan actuar en el tráfico jurídico.
Objeto de la ley
Si nos basamos literalmente en la ley, el objeto de la misma según el artículo primero, es la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que es la Propiedad Horizontal.
Ahora bien, si nos remitimos al articulado de la misma ley, podemos observar que el objeto de la ley es gestionar las comunidades de vecinos regulando los derechos y obligaciones de los propietarios para así, dotar de un orden en la convivencia.
Esta ley, desde su nacimiento ha sido reformada hasta en 15 ocasiones. La última reforma es de este mismo año para adaptarla a la legislación en materia de eficiencia energética. Si nos paramos a pensar por un momento, caeremos en la cuenta de que es una ley que tiene la friolera de 72 años, por tanto, las reformas que se han ido aplicando han sido para adaptarlas a los diferentes acontecimientos históricos, sociales y culturales.
Por otro lado, también hay que tener en cuenta que el derecho de propiedad ha ido cambiando según las necesidades en cada momento histórico. En la actualidad existen comunidades de propietarios muy numerosas y, por tanto, con un elevado número de vecinos. Cuando la ley se aprobó, había muy pocos propietarios y los que había, lo eran de casas y locales, casi eran inexistentes las fincas donde residen multitud de propietarios. De este modo es como la ley ha tenido que ir adaptándose y transformando las diferentes formas de convivencia.
Obligaciones de los propietarios
En este sentido la ley ha querido exponer de forma expresa cuáles son las obligaciones de los propietarios, puesto que, del incumplimiento de las mismas, se derivan responsabilidades que en muchas ocasiones pueden llegar a los tribunales.
Las obligaciones de los propietarios son las siguientes:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1. b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Debemos tener en cuenta que, lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
Visto lo cual, si los propietarios cumplen con sus derechos y obligaciones, la convivencia en comunidad será ventajosa y placentera. Pero la realidad es que, cuanto mayor sea el número de vecinos mayor será el riesgo de darse incumplimientos. No obstante, como hemos visto la ley lo prevé, así que, para evitar disgustos, solo hay que cumplirla.
La importancia de la Junta de Propietarios en la LPH
La Junta de Propietarios, también conocida como asamblea de propietarios, es el órgano que gobierna la comunidad de propietarios.
Se trata del órgano más importante. Se le otorga este poder por ser el órgano más democrático puesto que sus decisiones son tomadas por las mayorías que la ley indica que suelen ser diferentes dependiendo de lo trascendente de la decisión.
Otra de sus funciones es aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas, aprobar los presupuestos y ejecutarlos. También decide sobre la aprobación o reforma de los estatutos y hace lo mismo con las normas de régimen interior.
Una vez descritas de forma sucinta sus funciones, se puede comprobar la importancia que tiene la Junta de Propietarios, tal y como hemos mencionado, el órgano más importante en las comunidades. Aunque lo cierto es que la Junta de Propietarios, en las funciones antes descritas, reciben el asesoramiento de la figura del administrador de fincas. Ellos son los expertos en la materia y además cuentan con las herramientas necesarias ya que, a partir de la aprobación de la ley 39/2015 es obligatorio comunicarse con las AAPP de forma telemática. CAFirma ha desarrollado una herramienta necesaria y muy sencilla como es el gestor de notificaciones electrónicas, que permite centralizar en un único buzón las notificaciones electrónicas de más de 9.000 sedes públicas y obtener así un seguimiento en tiempo real de cada una de ellas.
Conclusión sobre la Ley de Propiedad Horizontal
En conclusión, lo ideal para que una Comunidad de Propietarios funcione arreglo a ley es contar con el asesoramiento y la profesionalidad de un administrador de fincas.
De igual forma, para que los administradores puedan desempeñar sus funciones con un control y seguimiento exhaustivo en cuanto a la comunicación con la Administración se refiere y ofrecer una agilidad en los trámites a la hora de firma y presentar escritos, es conveniente contar con CAFirma, la plataforma oficial del CGCAFE, desarrollada en exclusiva por y para los administradores de fincas de España colegiados.
