Seguro que si no te ha ocurrido ya, en un futuro necesitarás conocer todo sobre el contrato de arras en la compraventa de viviendas. Entre todas las comunidades de propietarios que gestiones, siempre se suelen llevar a cabo compraventas de inmuebles ya sea como residencia habitual, o bien, como segunda residencia para lo que es conveniente estar informado.
Tal y como hemos comentado en otros blog post, el perfil del administrador de fincas es uno de los más versátiles y multidisciplinares. Una de las cuestiones en las que debe permanecer al día e informado es en la compraventa de viviendas, tipos de contratos, última legislación etc. para poder llevar a cabo un correcto asesoramiento a sus clientes. También es interesante estar al día en otras cuestiones relacionadas con nuestra labor como puede ser por ejemplo solicitar un permiso de obras, o bien, conocer al dedillo cuáles son los requisitos para ser administrador de fincas entre otros temas.
Pues bien, cuando esto ocurra y un cliente requiera nuestro asesoramiento y ayuda en cuestiones de ventas, alquileres, etc., de viviendas, es recomendable estar familiarizado con uno de los contratos más comunes en este campo: el contrato de arras.
Para ello te mostraremos a continuación qué es un contrato de arras, qué tipos de arras existen, qué información debe contener este tipo de contratos y los diferentes plazos que existen desde la firma del contrato de arras hasta la firma de la escritura pública ante notario.
¿Qué es un contrato de arras?
Se trata de un contrato privado que, generalmente, se utiliza como antesala al contrato de compraventa de bienes muebles o inmuebles. Normalmente se suele entregar una cantidad estipulada entre las partes, que sirve como señal y reserva del objeto de la compraventa.
Este contrato, obliga a ambas partes, comprador y vendedor, a cumplir con las exigencias acordadas entre ambos para la compraventa y, cuyo incumplimiento puede llegar a penalizar a la parte que lo infringe.
Por tanto, podemos decir que el contrato de arras, tiene la finalidad de solemnizar el primer paso de la compraventa, puesto que, con el mismo, ambas partes se obligan a cumplir con lo estipulado en el contrato.
Las arras vienen reguladas en el Código Civil, artículo 1454, si bien sólo aparece reflejado un tipo de arras, las penitenciales. Lo más importante que se estipula en este contrato, es el plazo que se otorgan las partes para la firma del contrato de compraventa en escritura pública, por tanto, si transcurrido el plazo una de las partes no cumple con lo obligado, puede conllevar una penalización, dependiendo del tipo de arras firmado.
Tipo de contratos de arras
Tal y como hemos mencionado, aunque el Código Civil regula solo un tipo de arras (las conocidas como «penitenciales»), existen un total de tres tipos de arras que son las siguientes:
- Arras penitenciales
- Arras confirmatorias
- Arras penales
En un plano general podemos decir que cada una difiere de la otra en la penalización que disponen en caso de incumplimiento.
En este sentido, las arras penitenciales, que son las más utilizadas, disponen que: en caso de que el incumplimiento se impute al vendedor, deberá entregar el doble de la cantidad que se abonó en el contrato de arras. En el caso contrario, es decir, si se imputa el incumplimiento al comprador, éste perderá la cantidad entregada en el contrato de arras.
En el segundo tipo de arras, a diferencia de las arras penitenciales, en las confirmatorias la entrega de cantidades acordadas suele tener el papel de señalizar el objeto de la compraventa, por tanto, si el comprador incumple se le debe devolver lo entregado como señal, En caso de que sea el vendedor el que incumple, igualmente devolverá la cantidad entregada por el comprador.
En tercer lugar, encontramos las arras penales que, como su nombre indica, se establece una penalización en caso de incumplimiento. En este caso la cantidad entregada actúa como indemnización, de la misma manera que con las arras penitenciales, con la diferencia de que, además, se puede exigir el cumplimiento del contrato, es decir, se puede exigir ante los Tribunales la ejecución de la compraventa.
¿Qué información debe contener un contrato de arras de vivienda?
Antes de profundizar en la información que debe contener un contrato de arras, cabe mencionar que, en Derecho Civil prima el principio dispositivo de las partes. Y, te preguntarás… ¿esto qué quiere decir? Quiere decir que son las partes del contrato, es decir, vendedor y comprador, las que normalmente acuerdan las cláusulas por las que se regirá el contrato, siempre y cuando, ese acuerdo no sea contrario a derecho o contravenga alguna ley.
Dicho lo cual, ya tenemos claro que la información que debe contener un contrato de arras de vivienda dependerá de lo que se acuerde entre las partes. Aunque, también es cierto que debe cumplir con unos mínimos para que se considere un contrato de arras.
¿Cuáles son esos mínimos que tendremos que tener en cuenta? A continuación enumeramos las mínimas disposiciones que debe contener un contrato de arras adecuado:
- Identidad de las partes. Esto es, nombre completo y direcciones a efectos de notificación y demás datos personales del comprador y del vendedor.
- Datos completos del inmueble. Se puede anexar al contrato de arras una copia de la Nota Simple del inmueble.
- Especificar el tipo de arras. Tal y como hemos visto, especificar si son penitenciales citar el artículo 1454 del Código Civil. Si por el contrario son confirmatorias o penales se debe hacer alusión expresa.
- La cantidad que se entrega como señal o reserva. Especificar si forma parte del precio final o qué ocurre con esta cantidad en caso de incumplimiento por alguna de las partes.
- El precio total de venta del inmueble.
- Plazo máximo estipulado para formalizar de compraventa en escritura pública. En este sentido, es importante saber que el plazo se pacta entre las partes y no hay un plazo recomendado etc., el plazo es el que convengan las partes.
- Es interesante señalar si el inmueble cuenta con alguna carga.
- El reparto de los gastos entre las partes que surgen de la compraventa.
- Fecha, firma y copias de tantos ejemplares como actores existan en la compraventa.
En general, podríamos decir, que éstas son las cláusulas con las que debe contar un contrato de arras, pero no son numerus clausus, todo lo contrario, podríamos añadir todas aquellas que decida acordar como extra las partes, siempre y cuando no sean contrarias a las leyes y se rijan por el marco legal establecido.
¿Cuál es el plazo para escriturar en un contrato de arras?
Este último punto es muy sencillo, el plazo será aquel que las partes convengan ya que no existe nada estipulado expresamente en la ley.
Aquí debemos detenernos para comprender bien, pues existen leyendas urbanas, o bien, en muchas ocasiones cuando existe un tercero como puede ser una inmobiliaria, ésta nos puede instar de forma errónea a cumplir un plazo determinado. Por ello, es importante tener siempre presente que el plazo para escriturar debe ser acordado por las partes, por tanto, son ellas las que tienen que decidir en conjunto e interponerlo.
Esto es así porque cada parte del negocio jurídico tiene sus limitaciones. Pensemos que, tal vez, el comprador necesite más tiempo para que la entidad bancaria le otorgue un préstamo, o bien, el vendedor por su parte, pueda necesitar unos días de carencia para realizar la mudanza.
En este tipo de transacciones son muchas las necesidades y particularidades que pueden llegar a existir, por eso, en nuestro asesoramiento como administradores de fincas es conveniente siempre aconsejar un plazo más dilatado en el tiempo ya que, de esta forma, nos evitaremos este tipo de inconvenientes y, en caso de que las partes decidan escriturar antes de que finalice, siempre se podrá realizar previo acuerdo.
Firma tu contrato de arras con CAFirma
Para este tipo de contrato y para cualquier otro, siempre necesitaremos la firma de las partes para cerrar el contrato. Es por ello, que contar con una plataforma de firma electrónica que nos ayude a agilizar la firma será indispensable para ejercer nuestra labor como administradores de fincas.
Además, a la hora de firmar, será muy importante contar con herramientas que nos ayuden a escoger el tipo de firma electrónica más segura para el tipo de documentación que estemos gestionando. A través del gestor de firma digital de CAFirma es posible escoger el tipo de firma, ya sea con firma simple, con firma avanzada o bien con certificado digital, para poder elegir la que mejor se adapte a nuestro negocio jurídico.
Finalmente, es conveniente recordar que CAFirma es la plataforma oficial del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, por lo que será la mejor elección a la hora de trabajar con un software creado por y para el administrador de fincas colegiado.
